売却の成功ポイント

Empty不動産売却を成功させるために

不動産は闇雲に販売活動をしても納得のいく売却ができるわけではありません。不動産を売るのは人生でもそう経験することではないため、せっかくですからしっかり用意して満足のいく不動産売却をしましょう。こちらのページでは不動産売却を成功させるために意識しておきたいポイントを紹介します。気仙沼市周辺で、不動産売却についてご不安な点やお悩みのある方は、十人十色ライフサービスまでお気軽にご相談ください。

不動産売却を成功させるために

不動産を売却する際には「タイミング」「不動産会社選び」を意識しておくことがおすすめです。一つずつ見ていきましょう。不動産の条件や状態によって対応できない場合もあります。
その際には仲介売却という方法があるので安心してください。

高額査定にご注意を!

物件を査定してもらう場合には、いくつかの不動産会社に査定してもらって比較するのが一般的です。その時に相場からかけ離れている価格を提案してくる業者には注意してください。高い金額を提示してくれたからといって、安易に契約を交わしてはなりません。

大手の不動産の場合は契約締結の担当者と、販売の担当者が別で、契約を取りたいがために高い金額を提示して販売担当に丸投げするケースもあるのです。

もちろん高い相場よりも高くてはなかなか売れないため、結局「売れないので値下げしましょう」と言われながら、2~3年経ってしまっていることもあります。

売却するタイミング

2つ目のポイントは「売却するタイミング」です。今すぐ売却しなければならない事情がある人は別ですが、売却に時間をかけられる人はタイミングも意識してみましょう。タイミングが変わるだけで、売却価格が大きく変わることがあるからです。

長いスパンで言えば、不動産の相場には波があるため、相場が上がった時に売りに出すと高く売れます。地元の不動産会社であれば、相場の波にも詳しいため最適なタイミングを教えてくれるでしょう。

短いスパンでいえば、1年の間にも高く売れる時とそうでない時があります。たとえば、1~2月は引っ越しをする方が多いので、高い値段でも売却できる可能性が高くなるのです。タイミングを意識するだけでも、売却額は大きく変わるでしょう。

不動産会社選び

最後は不動産会社選び。仲介売却では、販売活動のほとんど全てを不動産会社にお願いするため、どの会社にお願いするかはとても重要なポイントです。売却の実績があるのか、豊富な経験があるのかはもちろん、話を親身に聞いてくれるのか、丁寧に説明してくれるかも販売活動がスムーズに進むかもポイントになります。売却したい不動産の種類や、希望する売り方についてもお客様によってベストな不動産が変わってきます。自分に合った不動産会社を選びましょう。

不動産の売却にかかる費用

不動産の売却にかかる費用

不動産は売却した後にさまざまな費用が差し引かれます。費用のことを見逃していると、売却した後に「思ったより手元にお金が残らなかった」ということになります。後からがっかりしないよう、何にどれくらいの費用がかかるのか見ていきましょう。

仲介手数料:

不動産会社に支払う手数料です。取引が成立した際に支払う成功報酬となります。原則としては不動産会社と売り主の間で自由に価格を決定できますが、販売価格に応じて上限だけが法律で決められています。販売価格が100~400万円の場合は「18万円×消費税」、400万円以上の場合は「売買価格×3%+6万円」が上限になります。一般的には上限の価格になることが多いです。

販売価格 計算式
100万円〜400万円以下 18万円×消費税
400万円以上 販売価格×3%+6万×消費税
登記費

不動産を売却する際には、不動産の所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要です。それらの手続きにかかる費用も売り主の負担になります。抵当を抹消するには登録免許税のほかにも、司法書士に払う報酬が必要で、その金額は2~3万円が一般的です。

抵当権抹消費用(該当者のみ)

不動産には抵当権という権利がついており、その抵当権を解除しなければ不動産を売却できません。抵当権の抹消手続きにかかる費用となっています。登録免許税が1件1,000円、代理人事務手数料が5,000~10,000円となっております。

登録免許税(1件) 1,000円
代理人事務手数料 5,000円〜1万円
ローン費

ローンが残っていても不動産を売却できますが、売却する前にローンを完済しなければなりません。その際にローンを繰り上げる返済手数料が発生します。不動産の売却価格が住宅ローンの残高より高い場合をアンダーローン、低い場合をオーバーローンと言います。オーバーローンの場合、ローンの不足分を貯蓄などで充当できれば問題ありませんが、難しい場合は売却自体が困難になることもあります。

アンダーローン:売却代金>住宅ローンの残金

住宅ローンの残債が不動産の価値より低い場合をアンダーローンと呼びます。
たとえば不動産の査定額が1,500万円で、住宅ローンの残債が1,000万円といった場合です。ここでは不動産を売却し、差額の500万円を前夫婦間で分けることになります。なお、アンダーローンの場合も仲介売却や不動産買取が可能です。

オーバーローン:売却代金<住宅ローンの残金

住宅ローンの残債が不動産の価値より高い場合をオーバーローンと呼びます。
たとえば不動産の査定額が1,000万円で、住宅ローンの残債が1,500万円といった場合です。住宅ローンで不動産を購入したすぐ後に離婚が決定したケースで多い傾向にあります。差額の500万円を貯蓄などで充当できれば売却も可能ですが、それが難しい場合は不動産売却自体が困難になります。この場合、任意売却という方法を用いることになりますが、必ず売れるわけではないので注意が必要です。

証明書発行費

売買契約を結ぶ際の各種証明書を発行する費用です。「印鑑証明書」や「住民票」などが必要になります。証明書は発行してから3ヶ月以内のものしか使えないため、新たに証明書を発行しなければなりません。

引越し費・処分費

の住まいに引っ越しをする時の費用です。また、家電などを処分する時は処分にお金がかかります。もしも買い替えの場合には、一度仮住まいに引っ越した後に、新しい住居に引っ越すので、2回分の引っ越し費用が必要になることも計算しておきましょう。

印紙税

不動産売買契約の際には、契約書に収入印紙を貼らなければなりませんが、その収入印紙代です。販売価格によって収入印紙の価格も変わるので、事前に確認しておきましょう。

販売価格 税額
10万円超、50万円以下 200円
50万円超、100万円以下 500円
100万円超、500万円以下 1,000円
500万円超、1,000万円以下 5,000円
1,000万円超、5,000万円以下 1万円
5,000万円超、1億円以下 3万円
1億円超、5億円以下 6万円
5億円超、10億円以下 16万円
10億円超、50億円以下 32万円
50億円超 48万円
譲渡所得税・復興所得税

不動産売却によって得た利益に対してかかる税金です。不動産の保有年数によって譲渡所得税の倍率は異なるので、改めて確認しておきましょう。

種類 所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(所有5年超) 15% 5%
復興所得税 ※R9年まで 所得税×2.1%
土地の場合には測量費がかかることもあります。

建物だけでなく土地を売却する場合には測量費が発生することもあります。なぜ売却をするのに測量が必要なのかというと、隣人などとのトラブルを防ぐためです。土地の面積や境界線、権利関係というのは謄本にも記載されているのですが、情報が古く現在と異なるケースも少なくありません。そのため、改めて測量をして隣人とのトラブルを回避するのが目的です。
測量にかかる費用は官民が立ち会うかどうかで、費用が大きくことなります。公道に隣接する土地であれば官民の立ち会いが必要ですが、そうでなければ費用を抑えるために官民立ち会いをしないこともあります。100㎡の土地の場合、官民立ち会いで60~80万円、官民の立ち会いを省略して35~45万円ほどが一般的です。土地が複雑な形をしていたり、土地の権利が複雑になるほど費用が高くなることもあります。